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引1300亿战投净负债率降六成恒大三高一

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来源: 作者: 2019-06-09 21:05:58

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1992年,在发展市场经济环境下中国房地产业初创成形,一批企业家开始觉醒逐渐登上历史舞台。这一年,中国恒大集团董事局主席许家印南下,准备干一番事业。

1996年,许家印成立恒大,正式进军房地产行业。抓住福利分房、房地产商品化发展机遇,恒大采用高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”战略成功站上中国房地产黄金时代的风口。凭借过人的智慧与胆识,许家印治下的恒大于2016年成功超越,登顶中国房地产“一哥”宝座。

伴随着中国房地产黄金时代的终结,以往高举高打的策略不再适应房地产行业的发展。在其他房企还在为规模扩展而绞尽脑汁之际,规模增长已经不是恒大的第一要务了,恒大将目光投向了更大的目标。

2017年初,许家印宣布恒大转型“规模+效益”,半年后,恒大交出了史上最漂亮的业绩报告,规模和利润均实现大幅增长。利润方面表现突出,实现净利润231.3亿元,同比上涨224%;归属股东的核心净利润达到188.3亿元,同比增长超8倍,恒大超越中海成为行业新的“利润王”。

对未来,恒大有了更长远的规划,恒大希望在规模方面保持行业前三的位置,追求利润第一。恒大发布的公告显示,2018年至2020年净利润分别为500亿元、550亿元和600亿元,三年合计1650亿元。

同时恒大不断优化债务结构,赎回全部永续债,引入三轮战略投资获得1300亿元资金支持,净负债率大幅度下降六成。恒大转型释放了强大的增长动力,引发价值重估,股价较年初涨幅达到345%。

战略转型助力规模效益双增长

从1996年广州(楼盘)金碧花园单个项目发展成现在销售规模近5000亿元的龙头房企,多年来恒大保持着业绩高速增长。

上市10年时间,恒大销售金额年均复合增长率达43.2%,到2016年实现销售金额3733.7亿元,成为规模极大的房企。营业额年均复合增长率为67.5%,核心利润年均复合增长率高达84.1%,为增长极快的房企之一。

2006年恒大销售金额仅为17亿元,到2016年则实现了合约销售金额3734亿元,10年增长达到220倍。2006年恒大总资产为78亿元到2016年总资产突破1.3万亿元,增长超165倍。进入城市从7个增长到210多个,增长约30倍;项目数量从21个增长至582个,增长近30倍。

回顾过去20年的发展,中国恒大集团总裁夏海钧在2017年中期业绩发布会上回忆,从1996年成立到2017年的20多年时间里面,恒大一直走的是一条规模化扩张的道路。过去20年恒大一直扮演着一个追赶者的角色,把规模扩张作为一个首要的手段。

恒大通过高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”战略,实现项目的标准化运营,实现规模的快速扩张。因为这种规模化的战略,使恒大从一个小的地区型项目公司,成为中国房地产的龙头企业。

伴随着中国地产黄金时代的结束,恒大也成为中国规模领先的房地产开发企业,拥有中国房企更庞大的土地储备,开始转型“规模+效益”。

半年时间,恒大转型成效显著,交出了史上最亮丽的业绩报告。实现销售金额同比增长114.8%,净利润231.3亿元,同比大增224%;归属股东的核心净利润达到188.3亿元,同比增长超8倍,公司总资产达14930亿元。

目前行业利润逐渐压缩,通过转型恒大净利润率和毛利率得到大幅改善,2017年上半年毛利率创历史新高,达到35.8%,净利率为12.3%,核心业务净利润率为14.5%,同比涨幅均在4.2个百分点以上。

凭借规模发展优势和利润水平的提升,恒大以231.3亿元总利润实现超越,成为中国更会挣钱的房企。随着销售规模步入5000亿元,下半年销售回款加快,以上半年12.3%的净利率计算,恒大2017年全年净利润总额将超500亿元。

夏海钧表示,恒大未来不再追求销售量第一,属于恒大销售权益的净利率达到第一,规模保证前三,争取利润效益第一。

克而瑞发布的最新数据显示,截至2017年11月底,恒大流量销售金额排名第二,同时以4472.9亿元权益销售金额排名第一。

未来恒大将进一步增厚利润,据恒大公告透露,2018年至2020年恒大净利润目标分别为500亿元、550亿元和600亿元,三年合计1650亿元。

1300亿战投引入净负债率降六成

过去高负债、高杠杆、高周转、低成本的“三高一低”模式带来恒大的快速发展,也带来了恒大较高的负债率。转型“规模+效益”,恒大通过一系列的举措,优化债务结构,大幅度降低负债率。

数据显示,2016年恒大共持有永续债1129亿元,永续债持有人应占利润为106亿元,归属本公司股东利润下降至51亿元,永续债吞噬了恒大的大量利润。

2017年上半年,恒大提前赎回1129.4亿元的全部永续债,恒大的净负债率水平降幅超过一半,同时盈利将急增46%,释放了超百亿的利润。据了解,恒大原计划于上半年将偿还50%的永续债,全年将偿还三分之二,并计划于明年赎回全部永续债。

恒大能够全部赎回永续债得益于较高现金余额,据了解,恒大的现金余额为三强中现金余额最高的房企。2016年底,恒大现金余额高达3043.3亿元,同比大幅度增加85.5%,达到上市以来最高水平。

全部赎回永续债后,截至2017年6月30日,恒大现金余额达到2699亿元,仍处于行业内较高水平。

房地产行业融资收紧,恒大通过创新融资方式,拓宽融资渠道,获得大量资金支持。

11月6日,中国恒大发布公告称,其间接附属公司恒大地产与6家战略投资者签订增资协议,引入第三轮投资600亿元,加上前两轮700亿元战略投资,恒大三轮战投共获得1300亿元战投。

据了解,恒大前两轮引进的700亿元战投资金已全部到账。以恒大2017年中报公布的数据进行模拟测算,引入第三轮600亿元战投,恒大净负债率较年中下降近四成。

1300亿元战投资金引入,恒大负债率水平得到大幅下降,在一系列降负债措施推动下,恒大净负债率较去年末大降超六成。

按照恒大的规划,未来将持续降低负债率。2017年7月至2020年6月,恒大保持土地储备规模每年负增长5%~10%,同时恒大将进一步扩大盈利规模,增加权益。

截至2017年6月30日,恒大土地储备达到2.76亿平方米,土地原值为4576亿元,土地储备为房企中最高水平。按照每年5%到10%土地负增长,除了几千万平方米的交楼以外,土地规模还会减1000多万平方米。

通过降低土地储备等措施,恒大计划在2018~2020年持续降低负债率,到2020年6月末,净负债率降至70%左右,达到大部分企业合理的净负债水平,未来也努力维持在这个水平。

效益提升助力价值重估

随着“规模+效益”转型的持续深入,未来恒大的规模和毛利率、净利率水平将得到提升,效益上升的空间较大。

而从资本市场的表现来看,恒大的市盈率(PE)仍处于较低水平。据了解,目前房地产行业大型的房企的PE大概是在8~10倍左右,恒大的PE大概是5倍左右,与其他企业存在较大差距。

2017年上半年恒大净利润总额达231.3亿元,2017年全年将突破500亿元。市值方面,2017年12月28日收盘价为每股26.65元港元,总市值为3507.91亿港元。

招商蛇口千亿销售规模,2017年中期净利润约为恒大五分之一,市值约超恒大二分之一;华夏幸福(600340,股吧)市值达到913亿元,克而瑞数据显示,截至11月华夏幸福销售金额1240亿元,规模约为恒大四分之一,市值约为恒大的二分之一。

与恒大规模相当的万科2017年上半年净利润仅73亿元,为恒大同(楼盘)期的三分之一。

尽管2017年以来,恒大股价实现大幅度的上涨,但是对比万科、招商蛇口和华夏幸福等房企,恒大市值存在被低估。

业内人士认为,按恒大目前的势头,全年销售突破5000亿元已是大概率事件,再考虑到第三轮600亿元巨额战略投资资金对公司运营的巨大提升作用,恒大未来数年的业绩可望继续大幅上升。随着恒大业绩和利润的提升,将引发价值重估,股价上涨修复市值。

在恒大发布半年业绩后,花旗、野村中银国际、国泰君安、联昌国际等国际投行发研报,均给出强烈买入的建议,最高者将目标价调升至31.8港元。“恒大提供了非常强劲的上半年业绩,由于利润率高于预期,销售业绩强劲,提高了每股收益的预期。”联昌国际的研究报告指出。

业内人士认为,恒大引入1300亿元战投获得的实力提升是全方位的,不仅销售规模将大幅提升,其利润指标也必定会“更大幅”上升。恒大已启动“规模+效益型”发展战略的转变,效益提升的优先级要高于规模提升,因此“伴随规模继续大幅上升的,必然是利润指标更大幅上升。”

国泰君安证券发布研报表示,恒大地产2017年上半年核心净利高于预期,上调每股价格至29.6港元。

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