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改革开放四十周年纪34岁的万科如何翻越一高

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来源: 作者: 2019-02-13 22:20:30

专题推荐:改革开放四十周年纪

1983年,32岁的王石还是饲料科科长,隶属于深圳经济特区发展公司下属的贸易部,并于同年年底,王石转入贸易部的科仪科。

1984年5月,万科的前身“深圳现代科教仪器展销中心”成立,主营业务是自动化办公设备及专业影视器材的进口销售,是当时深圳经济特区的摄录像专业器材供应商。巅峰时期,公司营业额占国家计划外市场的60%。市场总是多变的,1985年,国家进行宏观调控,加强外汇管理和机电产品清理,导致国内市场严重萎缩,万科虽然通过各种努力规避了市场风险,也付出了裁员20%的代价。

1986年,深圳现代科教仪器展销中心(万科前身)为了加快业务的规模化发展,进行股份化改造,并决定2年内公开发行股票。1987年,公司历经两次更名为“深圳现代企业有限公司”,业务模式在那一年也发生转型。

1988年11月,公司公开募资2800万元,公司再次更名为“深圳万科企业股份有限公司”。也就是在这一年,万科正式进入房地产。第一个项目是以2000万元的价格公开竞标获取了威登别墅地块。

1988年的万科,确实有些“犹豫”

1988年,是万科进入房地产行业的第一年。而这一年,国务院召开第一次全国住房工作制度改革工作会议,而关于中国商品房的概念萌芽阶段是1978年9月,改革开放总设计师提出了房改的问题,1988年,房改进入了启动阶段。万科把房地产当做新起点,算是赶上了时代发展的机遇。

然而,时代发展的机遇并不足以让万科吃下定心丸。虽然万科是1988年开始踏入房地产的门槛,而在实际业务布局层面,万科并没有真正地All in,锁定单一住宅开发业务深耕,而是表现的有些举棋不定、左顾右盼,因为在这几年,万科向商业连锁商业连锁零售、电影制片、激光影碟生产、快消品等与住宅开发相关性并不强的其他领域,搞百货商场、拍电影、商贸、文化传播、饮料生产与销售、印刷加工等多元化业务,由此可见,当年的万科,铺子铺的相当大,手里很多不一样的牌。而从国家大层面来看,也在不同方面进行改革,万科正在结合国家发展大环境在进行一系列的变革,住宅开发业务开始展露头角,同步进行的还有股份制改革、发展模式的调整、优化与定调,当然还有对付“野蛮人”的攻击。

第一次遭遇并击退“野蛮人”

1992年,上海万科城市花园项目正式启动,万科进行业务调整,正式将大众住宅开发业务确定为公司的核心业务。同时也加快了扩张的步伐,对资金的需求非常迫切,又碍于当时融资渠道非常有限,万科启动了B股发行计划。1993年4月,万科与渣打(亚洲)有限公司、君安证券为主组成的承销团签署公开发售4500万股B股的承销协议, B股于5月28日在深圳证券交易所上市。

但是,事与愿违,万科B股上市不顺利,万科遭到总承销商君安证券的算计,第一次遭遇“野蛮人”,深圳君安证券有限公司联合另外四家万科大股东发出了《告万科企业股份有限公司全体股东书》,恶意收购万科,上演了一场证券史上有名的“君万之争”。中间的详细过程费劲周折,不再一一赘述。

万科进入房地产的第一个重要10年()

在度过1993年“君万之争”的大劫之后,国内房地产恰好迎来真正的发展大势,万科的业务结构不断得到调整和优化,一路高速发展,业务结构仍然在做调整,转让深圳万科工业扬声器制造厂及深圳万科供电服务公司,开始更加聚焦地产开发及相关的业务,1998年,王石入选“改革开放20年20人”。

改革开放四十周年纪34岁的万科如何翻越一高

而万科的业务也在不断聚焦,直到2001年,万科将直接及间接持有的万佳百货股份转让转让给华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。

如果按照时间轴来划分,万科进入房地产的第一个10年(年)显得很重要,重要不是因为这10年的业绩表现有多好,而是在这10年中间,万科在不断变化,且在变化中奠定了今天的根基,各方面进入正轨,摸索出了一种确信的发展路径。

为什么是1998年这个时间节点?一方面是因为1998年的业务结构各方面已经优化,另外一方面是,1998年万科进入房地产已经整整10年,而也是从这一年,万科才真正开始“创新”。

1998年——万科创新的开始

1998年,万科正式推出“万客会”,并在全国各地推广开来,今天看似是非常小的举措,其实背后代表的是中国房地产界经营革新的重要举措,因为当时房地产行业,几乎没有企业做房企客户关系管理或者消费者俱乐部这件事情,通过客户关系管理的创新模式,一方面是让用户理解万科,也给未来来挖掘客户增值创造了良好开端,用当下最为贴切的话说,有一点“互联思维”和“粉丝经济”的感觉。

2004年,万科成立20周年,在第三个10年中长期规划中,提出千亿目标和“有质量增长”,(这个时间节点意味着万科即将真正进入发展的快车道。亿欧梳理了万科年的业绩发展状况对比表,来证明其高速发展。

总结万科的业绩发展状况,有几个比较重要的时间节点,2014年6月25日,公司完成B股转H股,在香港联交所挂牌上市。2012年,万科集团销售额突破1000亿元;2016年7月13日,万科集团销售额突破2000亿;2016年10月,万科集团销售额突破3000亿元;2017年11月,万科集团销售额突破4000亿元。

万科的新一个10年——全面转型城市配套服务商

重点提及一下2012年,万科实现千亿目标,从2013年(恰好是万科第四个10年即将开始),万科提出从住宅开发商向城市配套服务商转型。从单一开发业务转型到多元化业务布局,各大区因地制宜,提出不同的转型战略,布局不同的业务,例如,广深区域的“八爪鱼”、北京的“6+X”、上海的“热带雨林”,等等都是万科正在推进的城市配套服务商的具体举措。各个地区涉及的业务也不尽相同,主要围绕产业、商业、医养、教育、长租公寓、装修等多元化的业务触角。

这个时代,没有谁能以不变应万变,都是以万变应万变。房地产市场在经历了长期开发红利之后,逐渐从黄金时代进入白银时代,黄金时代已经一去不复返,基于对白银时代的趋势判断,从2013年开始,万科就陆续对外释放出从开发商向城市服务商转型的信号。在业务模式和经营模式的创新,万科表现出来的转型意识和动作都非常迅速,而这也是万科未来10年的一盘新棋。

万科董事会主席郁亮在2017年12月初参加厦门万不管外面变换多大科会议时首次对外宣布,逐步转型为城市配套服务商的万科将致力于通过多元化战略不断创新驱动发展,以满足人民日益增长的美好生活需求为目标,未来还将努力成为“美好生活场景师”,未来大家评价我们的时候,不再跟发展商有联系,谁再跟我说万科是发展商,我跟谁急。所以,我们无法用“开发商”来诠释和定义今天的万科了,城市配套服务商才是万科未来。

再回头看,万科的发展经历,可以总结为:从业务多元化到聚焦房地产,再到业务多元化,两次多元化的表现,不度大心自安;常怀感恩情是简单的“回归”,因为今天我们看到的业务多元化,是更多表现在基于用户需求的改变和创新布局,且业务相关性更强。

而站在更高层面来看,万科之所以有今天的成绩,除了跟发展过程中的不断调整优化有关系,也跟人才和制度创新层面有密不可分的联系,2014年,万科推出事业合伙人机制,彻底改变原有组织管理方式,制定更好地利益分配机制。

第二次遭遇“野蛮人”

相比较第一次,万科第二次遭遇野蛮人更为凶猛、强大和复杂,万科股权之争被称作中国A股市场历史上规模最大的一场公司并购与反并购攻防战,万科与宝能系之间的股权之争,这次攻防战耗时长达一年半时间,且曲折程度更为难以想象,经过长时间的斗争之后,2017年6月9日晚,中国恒大转让14.07%万科股权予深铁,终破万宝之争僵局。深圳地铁正式成为万科第一大股东。

新时代的新房产,房产行业需要更多“供给侧改革”

万科今年34岁,已经到了而立之年,67岁的王石已经将董事会主席的接力棒传递到郁亮手中,这是一个万科的重新出发,“亮时代”象征着更多可能。而中国的房地产行业在改革开放的助推下,经历了长达三十多年的发展与进化,大环境下,对于开发商而言,开发红利越来越小,根据2017年中国房地产企业销售金额排行榜最新数据显示,碧桂园、万科、恒大已经进入5000亿阵营,万科以5239亿元的业绩位居第二,17家房企业绩突破千亿元。而接下来,房地产市场规模会进一步向头部企业靠拢,无论是市场集中度还是品牌集中度都将进一步收缩,强者恒强的趋势越来越近。与此同时,伴随开发红利的逐渐消退,新时代下的新房产行业需要企业家更加深度的思考,政策越来越多元化,对于房地产开发商来说,这是一个全新的挑战。如何在新时代下,真正更加注重精细化运营和供给侧改革,将存量创新和增量创新有效结合,做出更大的规模。

有人说,是时代造就了万科,当然没错。但是每个时代的“势”都是不同的,因为顺了改革开放的发展大势,造就了一批以万科为代表的企业,各行各业都有类似的发展经历。我们更应该相信和看到,随着改革开放的不断深化,有更多新机会和新机遇等待被挖掘,2018年是中国改革开放40周年,亿欧通过记录40家企业的成长特征和轨迹,还原改革开放时代下,每一个鲜活的有生命力和代表性的个体。

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